Главная > Аренда > Арендный бизнес. Полный упадок

Арендный бизнес. Полный упадок

stoper
0 — 03.03.2010 — 12:45
Думаю, что заголовком темы большого секрета не открою, но всё же…
Вроде бы раньше считалось, что построив коммерчесое здание в хорошем месте, можно неплохо зарабатывать на сдаче площадей в аренду.
Посчитал — и прослезился. Окупаемость проекта 15 лет, по ценам, которые ещё готовы платить (ок. 350 р/кв.м), и то надо найти стабильных арендаторов.
SaMet
1 — 03.03.2010 — 13:01
Насчет найти стабильных арендаторов — согласен…сложно с этим сейчас. Но опять же место/цена…

А вот касательно окупаемости —  камрад, пора привыкать, что времена когда 3 года  на полный возврат вложений считалось  очень и очень некарашо (

килько свирепый
2 — 03.03.2010 — 13:02
Также было и раньше. Учитывайте что такие здания строит не голыдьба чтобы зарабатывать, и люди у которых очень много денег и пусть стоит себе, кирпич в центре знаете ли успокаивает неврозность от нестабильности ситуации.
stoper
3 — 03.03.2010 — 13:08
Похоже так. Или тебе на халяву досталось здание, или можно себе позволить не обращать внимание на отсутствие арендаторов.
ава
4 — 03.03.2010 — 13:26
0-stoper > вы ищете здесь сочувствия и понимания или спрашиваете совета, как вам быть
Hollow
5 — 03.03.2010 — 13:45
0-stoper > Постройка офисного здания для сдачи в аренду — больше похоже на вложение средств под %. Только не в банк.
Фрэнки
6 — 03.03.2010 — 14:02
0-stoper > почему не учитываете, что сам по себе процесс строительства это не просто ситуация было ХХХ тыс рублев = … = УУУ кв метров площади
я так думаю, что для тех кто реально затевается со строительством множество действий, которые я пометил многоточием, имеют место быть
stoper
7 — 03.03.2010 — 14:08
4-ава > может кто поплачет вместе со мной
5-Hollow > уж лучше в банк положить.
6-Фрэнки > вот как раз эти многоточия и отдаляют точку возврата денег. Причем, именно возврата, а не получения прибыли.
Да, безусловно, произойдет какая-то капитализация за это время, может быть быстро, чтобы продать такой объект. Но это всё гадания на пальцах.
Ядрёный
8 — 03.03.2010 — 14:11
0-stoper > Вас пугает срок окупаемости если сдавать в аренду?
а если продать?
а если сдавать с последующей продажей?
stoper
9 — 03.03.2010 — 14:19
Пугает, если говорить о сроках окупаемости за аренду.
Продать было бы интереснее, а пока найдется покупатель — сдавать.
Себестоимость позволяет получить определенную маржу при продаже, но не очень большую.
WAnderer
10 — 03.03.2010 — 14:23
Тут тот самый редкий случай когда у нас сработал «рыночный капитализм». Если говорить о моей конторе, то руководство с десяток лет назад особо на своих работников и не расчитывало- косило прибыль со сдачи в аренду. Сейчас все поменялось очень круто, мы стали нужны руководству… другого и не должно быть- оглянитесь, сколько сейчас «коммерческих центров». Но маленькая рентабельность на самом деле компенсируется большим сроком службы здания и гарантированным обеспечением своих потомков :-)
Кстати, сейчас все чаще поднимаются вопросы строительства жилого фонда под целенаправленную сдачу в аренду. Думаю это подрубит частных сдавальщиков квартир  
stoper
11 — 03.03.2010 — 14:28
А кто будет строить такой жилой арендный фонд?
Себестоимость жилья ещё выше (чем коммерции), больше требований к участку, наличию коммуникаций. А аренда жилья дешевле коммерции.
Если учесть, что строительство подобных жилых объектов возможна только в отдаленных пригородах, то ещё грустнее…
Фрэнки
12 — 03.03.2010 — 14:36
7-stoper > так тут нужно чуть более конкретней определить условия — есть куча денег и желание что-то с ними сделать? И вы можете сделать с этой кучей все что хотите?

Просто условия появления денег на счетах у Застройщика, или вообще Собственника коммерческой недвижимости могут быть такие, что делать «что хочется» с ними в основном нельзя, а разместить их в средства производства — можно, в строительство согласованных с генпланами развития города — тоже можно. Поэтому невозможно справедливо оценить вложение гигантских сумм в строительство торговых центров не зная всей кухни.

stoper
13 — 03.03.2010 — 14:45
12-Фрэнки > куча/не куча, но строительство коммерческого объекта под торговлю в хорошем месте рассматривается как вариант. Возможно, один из самых прозрачных и контролируемых (если не считать спрос на аренду/продажу)
Фрэнки
14 — 03.03.2010 — 14:45
11-stoper > ну может быть и наоборот, если в черте исторического центра города, любая недвижимость в собственности по ценам зашкаливает так, что становится элитной не по содержанию, а просто по цене… Сумму аренды офисный планктон, нуждающийся в жилье именно поближе к своей работе, еще сможет себе позволить, а вот купить это жилье вряд ли. Другой вопрос, какой будет порядок стоимости аренды таких квартир.
Фрэнки
15 — 03.03.2010 — 14:50
13-stoper > Возможно, один из самых прозрачных и контролируемых

Ну вот один из мотивов, почему такие стройки все-таки бывают Вы и сами определили :)

stoper
16 — 03.03.2010 — 14:54
14-Фрэнки > если Вы сейчас в курсе стоимости аренды квартир, то практически нет разницы, в центре она, в «элитном» доме на Фестивальном или в новостройках на Невкипелого.
Хорошую двушку, а то и трешку с видом на кабинет Губернатора можно снять за 20 тысяч. Раньше это стоило 40
Фрэнки
17 — 03.03.2010 — 15:10
16-stoper > не стоимость аренды, а стоимость покупки в собственность. под ключ которая в том самом доме, «с видом на кабинет», как вы написали :)
stoper
18 — 03.03.2010 — 15:18
Ценник от 100 тыс.руб за квадрат
Фрэнки
19 — 03.03.2010 — 15:45
т.е. 100 х 100 кв.м = 10 000 тыс руб — все правильно.
Какой во всем этом смысл — для меня тоже большая загадка.
Рационального объяснения цели, когда «живые» деньги стали «неживыми» я слышал.
В качестве нерациональных чаще всего озвучивают такое:
Изначально (на фундаменте) надо было не 10 000, а всего лишь 5 000 или даже 3 000 — это уже позже цены так подросли. Часть «инвесторов» получила эти 3 000 в банке, а другая часть — мягко выражаясь, «нечистым путем», т.е. просто отмылись эти деньги таким вот оригинальным способом и теперь приносят уже «живой» доход. Доход пусть небольшой сравнительно, но стабильный. Но из тех, с кем мне приходилось эти темы обсуждать, никто не может определить соотношение между «чистыми» и «нечистыми» инвесторами — хотя бы просто каких больше.
Фрэнки
20 — 03.03.2010 — 15:47
19+ > Рационального объяснения цели, когда «живые» деньги стали «неживыми» я слышал. — пропустил слово

Рационального объяснения цели, когда «живые» деньги стали «неживыми» я не слышал.

Grush
21 — 03.03.2010 — 16:04
0-stoper > Это совершенно нормально, был резкий всплеск некоторых сфер экономики, пузыри недвижимости и ФР, теперь же реалии изменились, надо привыкать, повторения то не будет, лишь бы не хуже чем сейчас.. :)
AgentSmith
22 — 04.03.2010 — 10:35
Кто слышал о новом налоге на аренду? Я недавно в нете в новостях законодательства видел, теперь арендодатель будет бабло платить в налоговую.
Фрэнки
23 — 04.03.2010 — 12:15
22-AgentSmith > О каком арендодателе идет речь? в ходе обсуждения рассматривались две версии: сдача в аренду коммерческой площади и сдачи в аренду жилой площади. Можно еще определить такие разновидности сдачи в аренду площадей:
1) собственником юридическим лицом;
2) юридическим лицом в качестве управляющей компании или агента другого лица;
3) собственником физическим лицом.

Отношения с арендодателями (юридическими лицами и физическими лицами) — сопровождаются налогообложением.
Т.е. арендодатель будет бабло платить в налоговую — они его платили всегда в виде НДФЛ или налога на прибыль или НДС… о чем вы слышали звон?

Фрэнки
24 — 04.03.2010 — 12:22
для уплаты НДФЛ арендодатель-физик обязан по закону добровольно задекларировать свой доход. Если меня сейчас не глючит, то это форма 3-НДФЛ.

В Московской налоговой сравнительно недавно изобрели некую специальную фишку (не знаю как это правильней обозвать) о том, что можно как-то у них физикам декларировать свою деятельность по сдаче жилья в аренду и платить фиксированную сумму — повторно искать эту новость мне лениво сейчас. Может быть вы об этом хотели спросить?

KRTR
25 — 04.03.2010 — 13:17
22-AgentSmith >24-Фрэнки > Вообще-то и в Краснодаре на сдачу в аренду жилых помещений ЕНВД (для зарегистрированных предпринимателей)-но сумма в месяц будет почти как стоимость аренды. Найду ссылку-покажу расчет.
Вот тут на 2009 коэффициенты : http://www.business-incubator.narod.ru/links2.html
AIP
26 — 07.03.2010 — 23:36
Некоторое время назад искали помещение для сдачи в аренду. Тупо по маршруту, заезжая во все подряд места с вывеской «АРЕНДА» и просто заходя в крупные здания, похожие на офисные центры. Итог — из десятка предприятий-арендодателей ТОЛЬКО В ОДНОМ нам, абсолютно реальным арендаторам, смогли сразу показать офис и четко сказать цену. В остальном — «завтра», «начальниканетнаместе», «янезнаюначальникуехалпятьминутназад».
Вывод — арендодателям надо учиться нормально работать, а не ныть, причетая об отсутствии арендаторов и долгих сроках окупаемости.
ава
27 — 08.03.2010 — 9:56
26-AIP > Смотря, как вы ставили вопрос при просмотрах. Если конечно не могли показать помещение без рук-ля то это одно, а если вы ставили вопрос не по 400 а по 300 тогда вполне нормально, нет руко-ля и никто не решит такие проблемы. Аренда это же не пирожки на базаре. Дело не одного дня. Если подходит место, цена, то можно и еще раз прийти